Réponses courtes et factuelles aux questions qu'on nous pose le plus souvent sur le simulateur. Sources : CGI (Code Général des Impôts), BOI (Bulletin Officiel des Finances Publiques), LF 2026. Cette FAQ est pédagogique, elle ne remplace pas un conseil d'expert-comptable.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est celui de la plupart des bailleurs en meublé. Le statut LMP (Professionnel) bascule automatiquement quand deux conditions cumulatives sont remplies sur l'année, au niveau du foyer fiscal (CGI art. 155 IV) : recettes meublées supérieures à 23 000 euros ET supérieures aux autres revenus d'activité professionnelle du foyer (salaires, BIC, BNC, BA des autres membres). Vous ne choisissez pas, la loi vous classe.
Par foyer fiscal. On somme toutes les recettes meublées du foyer, on compare aux autres revenus d'activité du foyer. Si vous êtes en couple avec deux salaires, c'est la somme des deux salaires qui sert de seuil.
Le moteur applique le test chaque année. Si vous passez de LMNP à LMP, vous changez d'horizon fiscal : possibilité d'imputer le déficit BIC sur le revenu global (au lieu de seulement sur les BIC futurs), affiliation URSSAF SSI, plus-values traitées différemment. Le tableau « Détail complet » de l'onglet Cash flow montre quel régime s'applique chaque année.
Le micro applique un abattement forfaitaire sur les recettes (50 % en LMNP micro-BIC, 30 % en micro-foncier, 71 % en meublé de tourisme classé selon la LF 2024). Le réel permet de déduire les charges réelles plus l'amortissement. Règle de pouce : le réel est intéressant dès que vos charges réelles plus amortissement dépassent l'abattement micro. En pratique avec un crédit immobilier, le réel est presque toujours gagnant.
Micro-BIC meublé classique : 77 700 euros de recettes annuelles (depuis LF 2023). Micro-BIC meublé de tourisme classé : 188 700 euros et abattement 71 % (LF 2024). Micro-BIC meublé de tourisme non classé : 15 000 euros et abattement 30 % depuis la LF 2024. Micro-foncier : 15 000 euros et abattement 30 %.
Le bien est décomposé en composants : bâti (sur 25 à 33 ans), travaux initiaux (durée variable), mobilier (5 à 10 ans). Chaque composant s'amortit linéairement. L'amortissement est une charge déductible des recettes, ce qui réduit le résultat imposable. En LMNP, l'amortissement est plafonné par CGI art. 39 C : il ne peut pas créer de déficit imputable. L'excédent est reporté sur les bénéfices BIC meublés des dix années suivantes.
En LMP, la location meublée est traitée comme une activité professionnelle. Le déficit fiscal généré par l'amortissement peut s'imputer sur le revenu global du foyer (sans limite, contrairement au déficit foncier plafonné à 10 700 euros par an), avec report 6 ans sur le revenu global ou indéfini sur les BIC.
En LMNP, les amortissements pratiqués sont réintégrés au calcul de la plus-value imposable depuis la LF 2025 (CGI art. 150 VC), avec quelques exceptions (résidence services, baux de longue durée). En LMP, la plus-value relève du régime professionnel (art. 39 duodecies), avec exonération possible au titre de l'article 151 septies si recettes moyennes inférieures à 90 000 euros sur deux ans et au moins cinq ans d'activité.
En location nue au régime réel, si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. La part hors intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros par an (CGI art. 156 I 3°). Au-delà, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le plafond passe à 21 400 euros par an si au moins un bien du foyer porte des travaux de rénovation énergétique éligibles (LF 2023 art. 12).
En LMNP au réel, un déficit BIC n'est pas imputable sur le revenu global. Il est reportable sur les bénéfices BIC meublés des dix prochaines années (CGI art. 39 C). C'est une différence majeure avec le LMP, où le déficit BIC s'impute sur le revenu global.
SCI à l'IR (transparente) : chaque associé déclare sa quote-part en revenus fonciers (location nue) ou en BIC (location meublée, en pratique rare car risque de basculement à l'IS). Pas d'amortissement. SCI à l'IS : la société paie l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice puis 25 %, CGI art. 219). Le bien est amortissable comptablement. La plus-value à la cession est traitée comme une plus-value professionnelle (réintégration des amortissements, pas d'abattement pour durée de détention).
Une SCI à l'IR qui pratique une activité commerciale (location meublée régulière, marchand de biens, etc.) bascule de plein droit à l'IS. La location meublée est commerciale par nature (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Si votre SCI à l'IR loue en meublé même un seul bien, vous risquez la bascule. Vérifiez avec votre comptable.
Plus-value brute = prix de vente - prix d'acquisition majoré (frais d'acquisition réels ou forfait 7,5 %, travaux justifiés ou forfait 15 % après cinq ans de détention). Depuis la LF 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (réduisant ainsi la base déductible). Ensuite abattement pour durée de détention : exonération IR au bout de 22 ans, exonération PS au bout de 30 ans.
Plus-value professionnelle (CGI art. 39 duodecies). Calcul sur la valeur nette comptable (prix - amortissements). Exonération possible au titre de l'article 151 septies si recettes moyennes sur deux ans inférieures à 90 000 euros HT et au moins cinq ans d'activité. Sinon, plus-value à court terme (réintégrée au BIC) pour la part correspondant aux amortissements, et à long terme (taux réduit) pour le reste.
40 ans. Le slider va de 1 à 40 ans dans l'onglet Résultats.
Oui. Les taux PS LMNP (17,2 %), micro-BIC tourisme (188 700 euros / 71 %), IS réduit (15 % jusqu'à 42 500 euros), plafonds de déficit foncier et autres règles fiscales sont calés sur la LF 2026 et les BOI à jour. Chaque constante du moteur est sourcée par un commentaire CGI / BOI / LF dans le code.
Oui, jusqu'à 20 biens. Le moteur mutualise au niveau du foyer : tous les biens BIC sont agrégés ensemble (travaux d'un bien meublé compensent les loyers d'un autre meublé), tous les biens foncier sont agrégés, les SCI à l'IS restent isolées (entités fiscales distinctes).
Non. PatriSim est un outil pédagogique de projection. Il ne se substitue pas à un conseil personnalisé. Validez vos choix avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant toute décision patrimoniale. Le simulateur génère d'ailleurs une liste de questions à poser à votre comptable, exportable dans le récapitulatif PDF.
Non. Vos simulations sont stockées localement dans votre navigateur, et optionnellement synchronisées dans votre compte Supabase si vous vous connectez. Détails dans la politique de confidentialité.