Le seul simulateur qui raisonne sur tout votre portefeuille, pas bien par bien.

Vous saisissez vos appartements. PatriSim projette chaque régime sur 40 ans, puis calcule la configuration fiscale la plus favorable pour l'ensemble. Une feuille de route patrimoniale, chiffrée et sourcée au CGI.

●  Patrimoine net projeté · 25 ans
212k€
CGI art. 39 C · voir le calcul ligne par ligne
Studio Lyon · 200 000 € · 850 €/mois · TMI 30 % · meublé au réel

Cas type. Votre situation peut donner un résultat différent. Démarrer avec ce cas →

Démarrer une simulation Comprendre comment
9régimes
LMNP, LMP, foncier, SCI à l'IS, meublé tourisme et autres
40ans
projection annualisée, inflation, IRL, BTP
0 €beta
sans carte, sans abonnement payant
iSimulation indicative, ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement. Calculs fondés sur le CGI et le BOFiP en vigueur. Chaque ligne est sourcée.
§ 01 · Fonctionnement

Quatre étapes. Pas de questionnaire interminable.

  1. 01

    Décrivez vos biens

    Adresse, prix, loyer, charges, financement. Les champs reprennent la nomenclature des cerfa 2044 et 2031.

  2. 02

    Configurez votre foyer

    Composition, revenus, tranche d'imposition, situation matrimoniale. Le calcul de l'IR suit le barème en vigueur.

  3. 03

    Lancez la comparaison

    PatriSim teste les combinaisons de régimes possibles, bien par bien, année par année, jusqu'à 40 ans.

  4. 04

    Découvrez votre configuration optimale

    Voyez où vous gagnez : patrimoine net, trésorerie, impôt cumulé. Chaque ligne est traçable jusqu'à l'article du CGI.

§ 02 · Comparatif

Ce que PatriSim fait. Ce que les autres ne font pas.

Axe de comparaison PatriSimBeta 2026 ConcurrenceAutres simulateurs
RaisonnementPortefeuille entier
la configuration la plus favorable pour l'ensemble de vos biens
Bien par bien
un bien isolé à la fois
Régimes couverts9 régimes
LMNP, LMP, foncier, SCI à l'IS, meublé tourisme et autres
1 à 2
pas de comparaison croisée
Horizon de projection40 ans
pas annuel, inflation, IRL, BTP
1 à 30 ans
souvent plafonné
Sources fiscales citéesCGI / BOFiP
citées par ligne de calcul
Partielles
rarement explicitées
PrixGratuit
pendant la beta, sans carte
≈ 99 à 129 €/an
abonnement ou forfait
Lecture des autres simulateurs disponibles au 29 mai 2026. Périmètre indicatif, hors options de comptes premium.
§ 03 · Le différenciateur

Une stratégie calculée, pas un avis. Et vous voyez le calcul.

La chronologie : la vie de votre patrimoine, année après année

Un patrimoine n'est pas une photo, c'est une trajectoire. La chronologie déroule chaque bien sur tout l'horizon : l'acquisition, les travaux, le crédit qui s'éteint, la revente, le changement de régime. Vous lisez vos décisions de gestion comme une partition, et vous en voyez l'effet sur le patrimoine net, année après année.

Le calcul à livre ouvert

Chaque chiffre remonte à son article du CGI. Dépliez le calcul, ligne par ligne.

Calculs fondés sur le CGI et le BOFiP en vigueur au 29 mai 2026. Paramètres versionnés par loi de finances.
§ 04 · Régimes couverts

Chaque régime, sa base légale, ses pièges.

LMNP au réel
CGI art. 39 C

Sortie d'amortissements : plus-value BIC parfois élevée.

LMP
CGI art. 155 IV

Bascule automatique aux seuils, affiliation sociale déclenchée.

Foncier réel
CGI art. 14, 31

Déficit reportable plafonné à 10 700 €/an.

SCI à l'IS
CGI art. 206-2

Plus-value des particuliers perdue, sortie complexe.

Meublé de tourisme
CGI art. 50-0

Abattement micro réduit depuis la LF 2024.

Location nue micro
CGI art. 32

Abattement forfaitaire 30 %, sans déduction de charges réelles.

§ 05 · FAQ

Questions fréquentes.

Une autre question ? contact@patrisim.fr

Comment se passe l'inscription ?+
E-mail et lien magique, pas de mot de passe. La première simulation se fait en mode anonyme, l'état est conservé dans votre navigateur. Le compte devient nécessaire pour sauvegarder côté serveur, exporter en PDF ou retrouver vos simulations depuis un autre appareil.
Sur quelle base légale repose le calcul ?+
Code général des impôts et BOFiP. Les articles utilisés sont cités dans chaque ligne de calcul : art. 155 IV pour le test LMP, art. 39 C pour les amortissements, art. 14 pour le foncier, art. 206-2 pour la SCI à l'IS.
Les résultats constituent-ils un conseil fiscal ?+
Non. PatriSim produit des résultats indicatifs à partir de vos données et d'hypothèses que vous contrôlez. La décision et la déclaration restent de votre ressort, le cas échéant accompagné par un expert-comptable.
Combien coûte la beta ?+
La beta est gratuite. Pas de carte bancaire, pas d'abonnement payant, pas de compte requis pour démarrer une première simulation. Le modèle économique sera précisé à la sortie de beta.
Que se passe-t-il si la loi de finances change ?+
Les paramètres fiscaux sont versionnés par année. Un changement de loi de finances est intégré et reflété rétroactivement sur les simulations passées avec un marqueur clair de version.
Mes données sont-elles partagées ?+
Les simulations sont conservées chiffrées et ne sont pas exploitées commercialement. Vous pouvez exporter et supprimer vos données à tout moment. Hébergement en France (OVH, Roubaix).