Plus-value du loueur meublé professionnel (LMP) en 2026 : 151 septies et 151 septies B
La revente d'un bien détenu en LMP ne suit pas les règles de la plus-value des particuliers. C'est une plus-value professionnelle, avec sa propre mécanique : une part à court terme, une part à long terme, et deux régimes d'exonération qui peuvent tout changer. Voici comment ça se calcule.
L'essentiel
- La plus-value d'un LMP se scinde en deux : une part court terme (les amortissements déjà déduits, réintégrés) et une part long terme (le reste de la plus-value).
- La part court terme est imposée au barème de l'impôt sur le revenu et supporte les cotisations sociales. Elle n'est jamais effacée par la durée de détention.
- La part long terme bénéficie de l'abattement de l'article 151 septies B : 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, soit une exonération totale à 15 ans.
- L'article 151 septies peut exonérer toute la plus-value (court et long terme) si les recettes restent sous un seuil et si l'activité dure depuis au moins 5 ans.
- Détention de moins de 2 ans : la plus-value est entièrement à court terme (CGI art. 39 duodecies).
1. Pourquoi ce n'est pas une plus-value de particulier
Un LMNP qui revend relève, pour sa plus-value, du régime des particuliers (CGI art. 150 U) : abattements progressifs sur 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux, sans réintégration des amortissements.
Le LMP, lui, exerce une activité professionnelle au sens fiscal (CGI art. 155 IV). Sa plus-value relève du régime des plus-values professionnelles (CGI art. 39 duodecies et suivants). La conséquence la plus marquante : les amortissements qu'il a déduits chaque année viennent gonfler la plus-value imposable à la revente.
2. Court terme contre long terme
La plus-value brute, c'est le prix de vente moins le prix de revient (acquisition, frais de notaire, travaux initiaux). Cette plus-value se décompose ensuite.
- Plus-value à court terme : elle correspond aux amortissements déduits pendant la détention (CGI art. 39 duodecies). Logique : ces amortissements ont réduit le résultat imposable année après année, l'administration les récupère à la sortie.
- Plus-value à long terme : c'est le surplus, la prise de valeur du bien au-delà des amortissements.
| Assiette | Imposition | |
|---|---|---|
| Court terme | Amortissements réintégrés | Barème de l'impôt sur le revenu + cotisations sociales |
| Long terme | Surplus de plus-value | Taux forfaitaire 12,8 % + prélèvements sociaux 17,2 % |
Règle de bord à connaître : si le bien est détenu depuis moins de 2 ans, toute la plus-value est à court terme (CGI art. 39 duodecies).
3. L'abattement pour durée de détention (151 septies B)
L'article 151 septies B du CGI s'applique à la seule part long terme de la plus-value d'un immeuble d'exploitation. Il accorde un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.
- 5 ans : aucun abattement.
- 10 ans : 50 % d'abattement sur la plus-value long terme.
- 15 ans : 100 %, la plus-value long terme est exonérée.
Cet abattement ne touche jamais la part court terme (les amortissements réintégrés restent imposables). Référence : BOI-BIC-PVMV-20-40.
4. L'exonération selon les recettes (151 septies)
L'article 151 septies est l'autre levier, souvent le plus puissant. Si l'activité de location est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes restent sous un seuil, la plus-value (court et long terme) est exonérée, totalement ou en partie.
Le seuil dépend de la nature de l'activité (CGI art. 151 septies II) :
| Activité | Exonération totale | Exonération dégressive |
|---|---|---|
| Location meublée classique (prestation de services) | recettes ≤ 90 000 € | de 90 000 € à 126 000 € |
| Para-hôtellerie, fourniture de logement avec services | recettes ≤ 250 000 € | de 250 000 € à 350 000 € |
Les recettes s'apprécient sur la moyenne des deux années civiles précédant la vente. La location meublée de longue durée relève des seuils bas, 90 000 et 126 000 € (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Pour comprendre quand on bascule dans la catégorie para-hôtelière à 250 000 €, voir notre article dédié aux prestations para-hôtelières.
5. Un exemple chiffré
Un LMP revend après 12 ans un appartement acheté 200 000 € (frais inclus), revendu 300 000 €. Il a déduit 60 000 € d'amortissements. Ses recettes annuelles tournent autour de 40 000 €.
- Plus-value brute : 300 000 - 200 000 = 100 000 €.
- Part court terme : 60 000 € (les amortissements).
- Part long terme : 40 000 €.
- 151 septies B (12 ans, soit 7 années au-delà de la cinquième) : abattement de 70 % sur la part long terme, qui tombe à 12 000 €.
- 151 septies : recettes 40 000 € sous le seuil de 90 000 € et activité de plus de 5 ans, donc exonération totale. Ici, la plus-value n'est pas imposée.
Sans le 151 septies (recettes plus élevées), la part court terme de 60 000 € resterait imposable au barème de l'impôt sur le revenu plus cotisations sociales, et la part long terme résiduelle de 12 000 € au taux forfaitaire plus prélèvements sociaux.
6. Ce qu'il faut retenir avant de vendre
- Plus on a amorti, plus la plus-value court terme est lourde. C'est la contrepartie de l'avantage fiscal des années de détention.
- Le couple 151 septies (recettes) plus 151 septies B (durée) peut faire tomber l'imposition à zéro pour un patrimoine de taille modeste détenu longtemps.
- Le statut LMP ouvre droit à ces régimes, ce que n'a pas le LMNP. Mais il emporte aussi l'affiliation sociale et la réintégration des amortissements. C'est un arbitrage global, pas une optimisation isolée.
Cet article présente le droit en vigueur en 2026. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation.