Foncier réel ou micro-foncier en 2026 : quel régime fiscal pour votre location nue ?
Vous louez un bien nu (non meublé) en France et hésitez entre le régime réel foncier et le micro-foncier ? Le choix dépend de vos charges réelles, de vos travaux, et de votre stratégie d'amortissement IR. Voici le comparatif chiffré.
Disclaimer : article pédagogique. Règles fiscales = CGI / BOI / LF 2026. Consultez un comptable avant décision.
TL;DR
- Micro-foncier : abattement forfaitaire 30 %, plafond 15 000 € de recettes annuelles, pas de déduction des charges réelles, pas de déficit possible.
- Foncier réel : déduction de toutes les charges réelles, déficit foncier imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 €/an si travaux de rénovation énergétique).
- Règle : foncier réel gagne dès que vos charges réelles + intérêts d'emprunt > 30 % des recettes. C'est presque toujours le cas si vous avez un crédit en cours.
1. Micro-foncier , quand l'utiliser
1.1 Conditions d'éligibilité (CGI art. 32)
- Recettes foncières annuelles totales du foyer ≤ 15 000 € (loyers nus uniquement, hors charges récupérables)
- Pas de dispositif spécifique : exclusion automatique si un bien bénéficie de Pinel, Denormandie, Loc'Avantages, monuments historiques
- Pas de SCI à l'IS (qui relève de l'IS au niveau de la société)
1.2 Calcul
Résultat imposable = Recettes brutes × (1 − 30 %) = Recettes × 70 %
Ajouté à votre revenu global IR + soumis aux prélèvements sociaux 17,2 % (CSS art. L. 136-7).
1.3 Cas d'usage typique
Un studio loué nu 600 €/mois (7 200 €/an), pas de crédit, propriétaire célibataire au TMI 30 % :
- Résultat imposable = 7 200 × 70 % = 5 040 €
- IR = 5 040 × 30 % = 1 512 €
- PS = 5 040 × 17,2 % = 866 €
- Tax totale = 2 378 €/an sur 7 200 € de loyers
Si les charges réelles (copro 800 € + taxe foncière 500 € + PNO 100 € + 300 € entretien) totalisent 1 700 € (~24 % des recettes), le micro-foncier (abattement 30 %) reste favorable.
2. Foncier réel , quand basculer
2.1 Conditions
- Accessible sur option (irrévocable 3 ans, CGI art. 32 II) si recettes < 15 K€
- Obligatoire dès que recettes > 15 K€
2.2 Calcul
Charges déductibles = copro + taxe foncière + PNO + intérêts emprunt + assurance emprunteur
+ frais gestion + GLI + frais agence + travaux entretien & amélioration
+ charges imprévues
Résultat = Recettes − Charges
Pas d'amortissement (différence fondamentale avec le BIC meublé). C'est le grand "défaut" du foncier.
2.3 Déficit foncier , l'arme clé du foncier réel
Si vos charges dépassent vos recettes (typiquement avec un crédit lourd ou des travaux), vous générez un déficit foncier :
Déficit foncier = max(0, Charges − Recettes)
Imputation (CGI art. 156 I 3°) :
- La part liée aux intérêts d'emprunt : reportée 10 ans sur revenus fonciers uniquement
- La part hors intérêts : imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an
- Plafond rehaussé à 21 400 €/an pour travaux de rénovation énergétique (LF 2023 prolongée 2026)
- Excédent : reporté 10 ans sur revenus fonciers
2.4 Optimisation déficit foncier 21 400 €
LF 2023 a doublé le plafond pour les travaux de rénovation énergétique : isolation, chaudière performante, pompe à chaleur, fenêtres double vitrage, etc. Conditions :
- Travaux inscrits dans le DPE comme améliorant la performance énergétique
- Bien classé E, F ou G avant travaux (logement passoire)
- Factures + attestations RGE obligatoires
- Engagement de location 3 ans après travaux
Exemple chiffré :
- Recettes annuelles 12 000 €
- Travaux énergétiques 30 000 € (déductibles l'année)
- Charges courantes 3 000 €
- Intérêts crédit 4 000 €
- Charges totales = 37 000 €
- Déficit = 25 000 €
- Part intérêts (4K) → reportée 10 ans
- Part hors intérêts (21 000 €) → imputable revenu global cette année, plafonnée à 21 400 € (donc tout passe)
Économie IR sur 21 000 € au TMI 30 % = 6 300 €. Sans la dérogation 21 400 €, c'était 3 210 € (plafond 10 700 €).
3. Tableau de décision
| Cas | Régime conseillé |
|---|---|
| Recettes < 15 K€, aucun crédit, charges < 25 % | Micro-foncier |
| Recettes < 15 K€, crédit en cours | Foncier réel sur option |
| Recettes > 15 K€ | Foncier réel obligatoire |
| Recettes < 15 K€ + travaux énergétiques importants | Foncier réel impératif (plafond 21 400 €) |
| Bien avec dispositif (Pinel, Loc'Avantages...) | Foncier réel obligatoire |
4. Travaux : catégorisation fiscale (CGI art. 31 + LF 2025)
C'est un point méconnu : tous les travaux ne sont pas déductibles en foncier réel.
| Catégorie | Foncier réel | Impact PV cession |
|---|---|---|
| Entretien (peinture, plomberie, électricité courante) | Déductible intégralement | Sans impact |
| Amélioration (cuisine équipée, isolation, chauffage) | Déductible | Sans impact |
| Énergétique (rénovation thermique) | Déductible + plafond 21 400 € | Sans impact |
| Construction / agrandissement / surélévation | NON déductible | S'ajoute au prix d'acquisition (CGI art. 150 VB II 4°) |
La distinction est jurisprudentielle (BOI-RFPI-BASE-20-30). En cas de doute, conservez factures + descriptifs détaillés du chantier , le contrôleur fiscal peut requalifier.
5. Plus-value à la cession (régime particuliers)
Identique à toute location de particulier , CGI art. 150 U :
- Abattement IR : exo à 22 ans
- Abattement PS : exo à 30 ans
- Taux : 19 % IR + 17,2 % PS sur fraction taxable
Bonne nouvelle : la réforme LF 2025 art. 84 (réintégration amort) ne concerne PAS le foncier (pas d'amortissement). Le régime PV reste celui historique.
6. Cas particulier : SCI à l'IR (translucide)
Si vous détenez votre location nue via une SCI à l'IR, le résultat foncier remonte au prorata des parts aux associés (CGI art. 8). Mêmes règles que foncier réel direct, mais :
- Possibilité de mutualiser revenus/charges entre plusieurs biens dans une seule SCI
- Pertinence pour transmission progressive (donation des parts vs donation du bien)
- Complexité comptable et juridique accrue
À discuter avec un notaire ou un avocat patrimonialiste.
7. Conclusion
90 % des bailleurs en location nue avec crédit ont intérêt à choisir le foncier réel plutôt que le micro-foncier. L'abattement forfaitaire 30 % du micro-foncier est rarement supérieur au cumul charges réelles + intérêts d'emprunt.
Le déficit foncier (10 700 € classique / 21 400 € énergétique) est un levier d'optimisation IR très puissant sur les biens nécessitant des travaux. À combiner si possible avec un crédit pour amplifier l'effet.
À propos de PatriSim , PatriSim modélise les 9 régimes fiscaux français (incluant foncier réel, micro-foncier, SCI IR/IS) sur 30 ans avec catégorisation des travaux et plafond énergétique 21 400 € intégré. Essayer →