Déficit foncier 21 400 € en 2026 : comment utiliser le plafond travaux énergétiques

Publié le 12 mai 2026 · 6 min de lecture

Pour pousser à la rénovation des passoires thermiques (logements DPE F et G), la LF 2023 a doublé temporairement le plafond d'imputation du déficit foncier sur revenu global : 21 400 €/an au lieu de 10 700 €/an classique. Mesure prolongée pour 2026 (LF 2026). Voici comment l'utiliser.

TL;DR

• Plafond standard déficit foncier : 10 700 €/an (CGI art. 156 I 3°)
• Plafond énergétique : 21 400 €/an pour travaux de rénovation thermique
• Conditions : bien classé E, F ou G avant travaux + travaux RGE éligibles + DPE post-travaux amélioré + engagement location 3 ans
• Économie d'IR potentielle : jusqu'à 9 630 € (TMI 45 %) ou 6 420 € (TMI 30 %) sur les 10 700 € additionnels

1. Rappel , le déficit foncier classique (10 700 €/an)

En régime foncier réel, si vos charges déductibles excèdent vos recettes, vous générez un déficit foncier (CGI art. 156 I 3°) :

Charges = copro + TF + PNO + intérêts emprunt + assurance + gestion
        + travaux d'entretien & d'amélioration + frais agence
Déficit = max(0, Charges − Recettes)

Imputation :

1. La part liée aux intérêts d'emprunt : reportée 10 ans sur revenus fonciers uniquement
2. La part hors intérêts : imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an
3. Excédent : reporté 10 ans sur revenus fonciers

Économie d'IR maximale standard : 10 700 × TMI = ~3 200 € (TMI 30 %) à ~4 800 € (TMI 45 %).

2. La dérogation 21 400 € , LF 2023 art. 12

Dispositif : pour les déficits fonciers issus de travaux de rénovation énergétique, le plafond d'imputation sur revenu global est doublé à 21 400 €/an.

Période d'application : initialement 2023-2025, prolongée 2026 par LF 2026.

Conditions cumulatives :

2.1 Bien éligible (avant travaux)

• DPE classé E, F ou G (passoires thermiques au sens loi Climat & Résilience)
• DPE en cours de validité (10 ans)
• Diagnostic réalisé avant le début des travaux

2.2 Travaux éligibles

Travaux ayant pour objet la rénovation énergétique :

• Isolation thermique (combles, murs, planchers, toitures)
• Remplacement de chauffage (chaudière à condensation, pompe à chaleur, biomasse)
• Production d'eau chaude solaire / thermodynamique
• Isolation des parois vitrées (double/triple vitrage performant)
• Ventilation mécanique contrôlée (VMC double flux)
• Régulation, programmation, comptage individuel

Conditions techniques : matériaux et équipements respectant les normes RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) ou équivalentes.

2.3 Entreprise réalisant les travaux

Obligation RGE : l'entreprise doit être labellisée "Reconnu Garant de l'Environnement" pour le type de travaux concerné. Vérification sur :

• https://france-renov.gouv.fr/annuaire
• https://www.ademe.fr/

2.4 Amélioration DPE post-travaux

Le bien doit atteindre au moins la classe D après travaux (sortie de la catégorie passoire E/F/G).

Diagnostic DPE après travaux obligatoire pour justifier l'éligibilité au plafond 21 400 €.

2.5 Engagement de location

• 3 ans minimum après achèvement des travaux
• Location nue obligatoire (foncier réel)
• En cas de rupture anticipée : reprise IR rétroactive par le fisc

3. Exemple chiffré complet

Profil : couple, TMI 30 %, 1 appartement loué nu classé F, recettes annuelles 12 000 €.

Année N , réalisation des travaux

• Recettes : 12 000 €
• Charges courantes (copro + TF + PNO + intérêts crédit) : 7 000 €
• Travaux de rénovation énergétique (isolation + PAC) : 35 000 €
• DPE post-travaux : F → C ✅
• Engagement de location 3 ans ✅

Calcul :

Charges totales = 7 000 + 35 000 = 42 000 €
Déficit foncier = 42 000 − 12 000 = 30 000 €
Part liée aux intérêts (~ 4 000 € sur 7 000 charges) → reportée 10 ans sur foncier
Part hors intérêts = 30 000 − 4 000 = 26 000 €
Imputable revenu global : min(26 000, 21 400) = 21 400 €
Reste reporté foncier 10 ans : 4 600 €

Économie d'IR année N :

IR économisé = 21 400 × 30 % (TMI) = 6 420 €

Si le plafond était resté à 10 700 € :

IR économisé = 10 700 × 30 % = 3 210 €

Différentiel grâce à la dérogation : +3 210 € d'IR économisé une seule année.

Années N+1 à N+9 , utilisation des reports

Les 4 600 € reportés se déduisent des revenus fonciers futurs (s'ils existent). Les intérêts reportés (4 K€) idem.

4. Combinaison avec autres dispositifs

4.1 MaPrimeRénov' (subvention publique)

Cumulable. La subvention réduit le coût net des travaux pour vous, mais les travaux restent intégralement déductibles fiscalement (à condition que la subvention soit imposable, ce qui est le cas pour les bailleurs).

Exemple : 35 K€ de travaux − 8 K€ de MaPrimeRénov' (déclarés en recettes l'année de versement) = 27 K€ effectifs. Reste 35 K€ de travaux déductibles → cumul gagnant.

4.2 CEE (Certificats d'Économie d'Énergie)

Cumulable également. Prime versée par les fournisseurs d'énergie pour travaux d'économie d'énergie. ~1-3 K€ pour une isolation.

4.3 Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro)

Cumulable. Crédit à taux 0 % jusqu'à 50 000 € pour financer la rénovation énergétique. Les intérêts ne sont pas déductibles (puisque taux 0) mais le crédit principal est neutre fiscalement.

4.4 Loc'Avantages

Cumul possible : rénovation énergétique + Loc'Avantages palier social → double levier (déficit foncier + réduction d'IR récurrente).

5. Stratégie d'optimisation

Bien en zone tendue avec DPE F/G

✅ Cas optimal :

1. Acheter le bien à prix décoté (DPE F/G = -10 à -20 % vs neuf)
2. Planifier 30-50 K€ de travaux RGE complets
3. Faire monter DPE en C ou D
4. Imputer 21 400 € de déficit chaque année (+ reports)
5. Re-louer en Loc'Avantages palier 2 pour cumul réduction d'IR

Économie totale 5 ans : ~20-30 K€ d'IR + plus-value latente sur valorisation post-travaux.

Bien avec petits travaux d'entretien

❌ Non éligible au plafond 21 400 € (pas de rénovation énergétique au sens du décret). Plafond standard 10 700 €.

Bien neuf récent (DPE A-B-C)

❌ Non éligible (DPE pas dans E/F/G avant travaux). Aucun avantage à viser.

6. Pièges à éviter

6.1 Factures non conformes

L'entreprise doit fournir une facture détaillée avec :

• Numéro RGE valide à la date des travaux
• Désignation précise des matériaux + leurs performances thermiques
• Date de fin de chantier
• Adresse du bien rénové

Sans cela, le fisc refuse la dérogation 21 400 €.

6.2 DPE post-travaux non passé

Le DPE post-travaux n'est pas optionnel : sans lui, impossible de justifier l'amélioration énergétique. Coût ~150 €, à inclure dans le plan financier.

6.3 Rupture engagement 3 ans

Si vous vendez le bien dans les 3 ans suivant la fin des travaux, le fisc récupère la dérogation (différence 21 400 vs 10 700 sur les années concernées).

6.4 Imputation excédentaire

Le plafond 21 400 € est annuel. Pas de "rattrapage" si vous n'avez pas généré assez de déficit hors intérêts cette année. À provisionner les travaux pour optimiser année par année.

7. Date limite de la dérogation

LF 2026 a prolongé la dérogation pour 2026. Statut 2027 incertain , il faudra suivre la LF 2027 (publiée fin 2026).

Conseil : si vous avez des travaux énergétiques en réflexion, lancez-les en 2026 pour sécuriser le bénéfice de la dérogation.

8. Conclusion

Le plafond 21 400 € est l'optimisation fiscale la plus rentable pour les bailleurs nus en 2026, à condition d'avoir un bien classé F/G éligible.

Démarche :

1. Diagnostic DPE actuel (~150 €)
2. Devis détaillé travaux RGE (3 entreprises minimum)
3. Demande MaPrimeRénov' (en amont si possible)
4. Réalisation travaux par entreprise RGE
5. DPE post-travaux (~150 €)
6. Déclaration foncière année N+1 avec attestations

Économie d'IR potentielle sur les 10 700 € additionnels au TMI 30 % : 3 210 € en une année. À combiner avec le reste du déficit foncier classique pour un effet cumulé.

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