Location nue · régime réel

Simulateur de déficit foncier

Quand vos charges dépassent vos loyers, vous effacez de l'impôt. Voyez combien s'impute cette année et combien se reporte.

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iOutil pédagogique. Chaque chiffre est sourcé au Code général des impôts, mais PatriSim ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé : vérifiez avec un expert-comptable avant toute décision.

Calculez votre déficit foncier

Location nue au régime réel. Renseignez vos montants annuels, le résultat se met à jour.

Repère indicatif (location nue, régime réel). Plafond d'imputation sur le revenu global : 10 700 €/an (CGI art. 156 I 3°) ; l'excédent est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La part du déficit liée aux intérêts d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global : elle part en report foncier (CGI art. 156 I 3°). Certains travaux de rénovation énergétique bénéficient d'un plafond plus élevé. L'économie d'impôt est estimée à votre TMI ; le simulateur complet affine. Ce n'est pas un conseil.

Comment fonctionne le déficit foncier

En location nue au régime réel, vous déduisez vos charges (travaux, taxe foncière, gestion, assurance, intérêts d'emprunt) de vos loyers. Quand les charges dépassent les loyers, le résultat foncier est négatif : c'est un déficit foncier.

Ce déficit s'impute sur votre revenu global (salaires, etc.) dans la limite de 10 700 € par an (CGI art. 156 I 3°), ce qui réduit votre impôt dès l'année concernée. L'excédent est reporté sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le piège des intérêts d'emprunt

Tout le déficit n'est pas traité pareil. La part du déficit qui provient des intérêts d'emprunt (et frais assimilés) n'est jamais imputable sur le revenu global : elle est seulement reportable sur vos revenus fonciers futurs (CGI art. 156 I 3°).

Beaucoup de calculettes l'ignorent et surestiment l'économie immédiate. Le simulateur ci-dessus fait la séparation.

L'engagement de location de 3 ans

Imputer un déficit foncier sur votre revenu global vous engage à continuer de louer le bien nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Une revente ou un changement d'usage avant ce terme entraîne la reprise de l'avantage (CGI art. 156 I 3°).

Les régimes en jeu

Micro-foncier

Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers nus. Pas de déficit possible : aveugle aux charges réelles.

Foncier réel

Charges réelles déduites, déficit foncier possible et imputable sur le revenu global sous conditions.

Questions fréquentes

Quel est le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global ?

10 700 € par an (CGI art. 156 I 3°). La fraction du déficit qui dépasse ce plafond est reportée sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les intérêts d'emprunt créent-ils un déficit imputable sur le revenu global ?

Non. La part du déficit liée aux intérêts d'emprunt n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global. Seules les autres charges (travaux, taxe foncière, gestion) ouvrent l'imputation sur le revenu global.

Le micro-foncier permet-il un déficit foncier ?

Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %, sans tenir compte des charges réelles. Pour créer un déficit, il faut être au régime réel.

Combien de temps dois-je continuer à louer ?

L'imputation sur le revenu global engage à louer le bien nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Sinon l'avantage est repris.

Pour aller plus loin

Chiffrez votre déficit sur votre bien réel.

Saisissez votre bien et regardez les chiffres sur 40 ans. PatriSim est gratuit pendant la bêta, sans carte bancaire.

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