Plus-values immobilières 2026 : régime particuliers vs régime professionnel

Publié le 12 mai 2026 · 9 min de lecture

La fiscalité des plus-values immobilières en France distingue deux régimes radicalement différents selon que vous vendez un bien en location particulier (foncier nu, LMNP, SCI IR) ou professionnel (LMP, SCI IS). Suite à la réforme LF 2025, le LMNP a partiellement basculé vers le régime pro. Voici le guide complet 2026.

TL;DR

Régime particuliers (foncier nu, LMNP, SCI IR) : abattement 22 ans IR / 30 ans PS, taux 19 % + 17,2 %
Régime professionnel (LMP, SCI IS, BIC pro) : PV CT (réintégration amort) + PV LT, plusieurs exonérations possibles (151 septies, 151 septies A, 238 quindecies)
LMNP réforme 2025 : réintégration partielle des amortissements à la cession depuis 15/02/2025 (loi 2025-127)

1. Régime particuliers , CGI art. 150 U et suivants

1.1 Concerné

Foncier nu (location nue au réel ou micro-foncier)
LMNP (réel ou micro-BIC) , avec spécificité LF 2025
SCI à l'IR (translucide)
Résidence secondaire
Terrain non bâti

1.2 Calcul de la PV brute

PV brute = Prix de cession − Prix d'acquisition + frais

Prix d'acquisition retenu (CGI art. 150 VB) :

Prix d'achat initial
- Frais d'acquisition (notaire, agence) , sur justificatif ou forfait 7,5 %
- Travaux de construction, reconstruction, agrandissement, amélioration , sur justificatif ou forfait 15 % (au moins 5 ans de détention)

Spécificité LMNP , LF 2025 art. 84 (loi 2025-127 du 14/02/2025) :

Pour les cessions à compter du 15/02/2025, les amortissements pratiqués pendant la location LMNP réduisent le prix d'acquisition :

adjustedAcquisitionCost = acquisitionCost − amortissements_bâti − amortissements_mobilier

Exclusions :

Amortissements de travaux d'amélioration (déjà capitalisés au prix d'acq)
Résidences services exonérées (étudiantes, seniors, EHPAD)

1.3 Abattements durée de détention (CGI art. 150 VC)

L'objectif de la durée de détention est d'exonérer progressivement la PV. Deux barèmes distincts :

Abattement IR (exo à 22 ans) :

0 à 5 ans : 0 %
6e à 21e année : 6 %/an
22e année : +4 % → 100 %

Abattement PS (exo à 30 ans) :

0 à 5 ans : 0 %
6e à 21e année : 1,65 %/an
22e année : +1,6 %
23e à 30e année : 9 %/an → 100 % à 30 ans

1.4 Taux d'imposition

IR : 19 % sur fraction taxable (CGI art. 200 B)
PS : 17,2 % sur fraction taxable (foncier) , selon résidence

1.5 Surtaxe sur PV élevées (CGI art. 1609 nonies G)

Pour les PV taxables supérieures à 50 000 € (après abattements IR) :

2 % entre 50K et 100K
3 % entre 100K et 150K
4 % entre 150K et 200K
5 % entre 200K et 250K
6 % au-delà de 250K

S'ajoute à l'IR 19 %.

1.6 Exemple chiffré , LMNP cession à 18 ans (post LF 2025)

Achat 200 000 € + notaire 16 000 € = 216 000 €
Amortissements bâti cumulés sur 18 ans = 110 160 € (réintégrés)
adjustedAcquisitionCost = 216 000 − 110 160 = 105 840 €
Prix vente : 280 000 €
PV brute = 280 000 − 105 840 = 174 160 €

Abattements 18 ans :

IR : (18 − 5) × 6 % = 78 %
PS : (18 − 5) × 1,65 % = 21,45 %

Taxable IR = 174 160 × 22 % = 38 315 €
Taxable PS = 174 160 × 78,55 % = 136 803 €

IR = 38 315 × 19 % = 7 280 €
PS = 136 803 × 17,2 % = 23 530 €
Total PV tax = 30 810 €

Avant LF 2025 : PV = 64 000 €, IR ~2 670 €, PS ~10 800 €, total ~13 500 €.

Différentiel LF 2025 art. 84 = +17 K€ d'impôts pour cette cession. Substantiel.

2. Régime professionnel , pour LMP et SCI IS

2.1 Concerné

LMP (Loueur Meublé Professionnel , test annuel CGI art. 155 IV)
SCI à l'IS (option opaque, CGI art. 219)
BIC pro autres que loueur meublé

2.2 Réintégration des amortissements (CGI art. 39 duodecies)

VNC (Valeur Nette Comptable) = Prix d'acquisition − Σ amortissements pratiqués
PV totale = Prix vente − VNC

Décomposition CT / LT :

PV court terme (≤ amortissements cumulés) : taxée comme du résultat ordinaire de l'exercice
PV long terme (au-delà) : taxée à un taux spécifique (12,8 % IR ou flat tax 30 %)

2.3 Exonération art. 151 septies , petite entreprise

Conditions cumulatives :

Activité depuis ≥ 5 ans
Recettes annuelles moyennes 2 années précédentes < 90 000 € : exonération totale
Entre 90K et 126K : exonération dégressive linéaire
126K : pas d'exonération

Formule dégressive :

exoRate = (126 000 − recettes) / (126 000 − 90 000)

Conditions formelles : régularité de l'activité, déclaration BIC pro régulière, taxes pro à jour.

2.4 Exonération art. 151 septies A , départ retraite

Conditions cumulatives :

Activité depuis ≥ 5 ans
Recettes < 90 000 €
Petite entreprise (mêmes seuils que 151 septies)
Cessation totale d'activité dans les 24 mois post-cession
Départ retraite effectif (titularisation pension retraite avant ou après cession)

Effet :

IR exonéré totalement (PV CT et LT)
PS dus uniquement sur la fraction CT (réintégration amort)

2.5 Exonération art. 238 quindecies , cession entreprise individuelle

Alternative à 151 septies utile quand recettes 250-500 K€ (hors plafond 151 septies).

Conditions :

Activité depuis ≥ 5 ans
Cession à titre onéreux d'une entreprise individuelle
Valeur des éléments cédés :
- ≤ 500 000 € : exonération totale
- 500K à 1M € : exonération dégressive linéaire
- 1M € : pas d'exonération

Formule dégressive :

exoRate = (1 000 000 − salePrice) / (1 000 000 − 500 000)

2.6 Cumul entre 151 septies et 238 quindecies

Admis par la doctrine (BOI-BIC-PVMV-40-20-50) : le contribuable peut prendre le taux d'exonération le plus favorable entre les deux articles.

Exemple : cession LMP 600 K€, recettes 130 K€ (donc hors plafond 151 septies).

exoRate_151 = 0 (recettes > 126K)
exoRate_238 = (1M − 600K) / 500K = 80 %
Effective = 80 %

La PV est exonérée à 80 % → 20 % taxable. Substantiel.

2.7 Apport société (art. 151 octies) , sursis d'imposition

Si vous apportez un bien à une SCI/SARL plutôt que de le vendre à un tiers, la PV est mise en sursis d'imposition :

À l'apport : PV imposable = 0 (sursis)
À la cession ultérieure des parts sociales reçues : PV calculée à ce moment

Utilisation typique : restructurer un patrimoine immobilier en société sans frais fiscaux immédiats. Particulièrement utile en succession progressive.

V1 PatriSim : le sursis est implémenté (taxable = 0 à l'apport). Le tracking complet de la PV différée jusqu'à la cession des parts est prévu V2.

3. SCI à l'IS , régime spécifique

CGI art. 39 duodecies + art. 219 :

Pas d'abattement durée de détention
Pas d'art. 151 septies / 238 quindecies (réservés aux entreprises individuelles)
IS taux réduit 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %

VNC SCI IS = Prix d'acquisition − amort cumulés
PV = Prix vente − VNC
IS = min(PV, 42 500) × 15 % + max(0, PV − 42 500) × 25 %

Implication : une SCI à l'IS qui amortit son bien 25 ans aura une VNC très basse → PV très élevée à la cession → IS lourd.

C'est le coût caché de la SCI à l'IS : avantageux annuel (amortissement), pénalisant en sortie.

4. Démembrement et plus-value

Cession conjointe (usufruitier + nu-propriétaire vendent ensemble) :

PV calculée séparément pour chacun
Au prorata art. 669 de la valeur démembrée au moment de l'acquisition
Durée détention propre à chaque partie (peut différer si l'usufruit a été constitué après)

Cession de la seule nue-propriété : PV taxée chez le nu-propriétaire seul.

Extinction de l'usufruit (décès usufruitier) : aucune PV taxable (CGI art. 617). Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans coût fiscal.

5. Tableau comparatif

Régime	Réintégration amort	Abattement durée	Exo possibles	Taux
Foncier nu	Non (pas d'amort)	22 ans IR / 30 ans PS	,	19 % + 17,2 %
LMNP (post LF 2025)	Bâti + mobilier	22 ans IR / 30 ans PS	Résidence services	19 % + 17,2 %
LMP	Totale	Non	151 septies, 151 septies A, 238 quindecies	12,8 % + 17,2 % (PFU option)
SCI IR	Non	22 ans IR / 30 ans PS	,	19 % + 17,2 %
SCI IS	Totale	Non	,	15 % / 25 % IS

6. Cas pratiques

Cas 1 , Studio LMNP réel 15 ans (post LF 2025)

Achat 150K + notaire 12K = 162K
Amort bâti cumulés = 5 100 × 15 = 76 500 € (réintégrés)
adjustedAcquisitionCost = 162K − 76,5K = 85,5K
Cession 200K
PV brute = 200K − 85,5K = 114 500 €

Abattement 15 ans : IR 60 %, PS 16,5 %

Taxable IR = 114 500 × 40 % = 45 800 € → IR 8 702 €
Taxable PS = 114 500 × 83,5 % = 95 608 € → PS 16 444 €

Total tax = 25 146 € (vs ~12 K€ avant LF 2025)

Cas 2 , LMP au réel cession retraite

Recettes 80 K€/an, activité 10 ans
Achat 250K, amort 90K, cession 350K
PV brute = 350K − (250K − 90K) = 190K
151 septies A : IR exonéré totalement ; PS sur fraction CT (90K × 17,2 %) = 15 480 €

vs régime droit commun (sans retraite) :

exoRate 151 septies = 100 % (recettes 80K < 90K, 10 ans > 5)
Taxable = 190K × 0 = 0
Total = 0 €

→ 151 septies "normal" plus favorable que 151 septies A si éligible (les deux exonèrent IR, mais 151 septies épargne aussi les PS).

Cas 3 , Cession entreprise LMP 600 K€ avec recettes 150 K€

exoRate 151 septies = 0 (recettes > 126K)
exoRate 238 quindecies = (1M − 600K) / 500K = 80 %
Effective = 80 %

PV brute (PV CT + LT, après réintégration amort) = 350K

Taxable = 350K × 20 % = 70K
IR (PFU 12,8 %) = 8 960 €
PS (17,2 %) = 12 040 €
Total = 21 000 €

vs sans exonération : ~78 750 €. Économie 57 K€.

7. Stratégies d'optimisation

7.1 Optimiser durée détention

22 ans (LMNP/foncier) : exo IR totale → vise cette cible si tu peux attendre
30 ans : exo PS totale → encore mieux mais long
5 ans (LMP) : seuil minimum pour bénéficier 151 septies / 238 quindecies

7.2 Anticiper départ retraite

Cession dans les 24 mois précédant ou suivant un départ retraite = activer 151 septies A → exo IR.

7.3 Apport SCI avant cession

Pour différer la PV (sursis 151 octies) en attendant un meilleur moment fiscal. Utile en pré-retraite.

7.4 LMNP en résidence services exonérée

Si vous investissez en EHPAD, résidence étudiante ou seniors éligible exonération : pas de réintégration amort LF 2025 → conserves l'ancien régime favorable.

8. Conclusion

La fiscalité PV immobilière 2026 est plus dure qu'avant suite à la LF 2025 art. 84 (LMNP) :

+50 % à +100 % d'IR sur les cessions LMNP courantes (10-18 ans)
Régime pro LMP devient relativement plus avantageux pour les "petites entreprises" éligibles 151 septies

Avant toute cession :

Calculer la PV avec et sans réintégration amort (cas LMNP)
Vérifier exonérations LMP applicables (151 septies, septies A, 238 quindecies)
Évaluer le différentiel régime pro vs particulier
Consulter un comptable pour valider le scénario optimal

À propos de PatriSim , PatriSim simule les PV à la cession sur tous les régimes (particuliers + pro) avec LF 2025 art. 84 intégrée, abattements 22/30 ans, et les 4 exonérations LMP (151 septies, septies A, 238 quindecies, 151 octies). Tester →