Démembrement de propriété : le barème CGI art. 669 expliqué simplement
Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien) de l'usufruit (le droit d'en percevoir les revenus). Outil patrimonial puissant pour la transmission et l'optimisation fiscale, son cadre est fixé par l'article 669 du Code Général des Impôts.
TL;DR
- Barème art. 669 I (usufruit viager) : la valeur de l'usufruit décroît avec l'âge de l'usufruitier , de 90 % (moins de 21 ans) à 10 % (91 ans et plus).
- Barème art. 669 II (usufruit temporaire) : 23 % par tranche de 10 ans, plafonné à 90 %.
- Utilisation typique : donation de nue-propriété aux enfants tout en conservant l'usufruit (revenus) jusqu'au décès, transmission avec décote 40-70 %.
1. Comprendre démembrement : 2 droits, 2 personnes
La pleine propriété d'un bien immobilier se compose de 2 attributs :
- L'usus + fructus = usufruit : droit d'utiliser le bien (y habiter, le louer) + percevoir les fruits (loyers)
- L'abusus = nue-propriété : droit de disposer du bien (vendre, transmettre)
Une fois démembré, l'usufruitier perçoit les revenus et paie les impôts dessus. Le nu-propriétaire ne touche rien jusqu'à l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier ou terme du démembrement temporaire), moment où il devient plein propriétaire sans imposition supplémentaire (CGI art. 617).
2. Le barème viager , CGI art. 669 I
Quand l'usufruit est viager (à vie), sa valeur dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de l'opération (transmission, cession). Le barème suit une décote progressive :
| Âge usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| < 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| ≥ 91 ans | 10 % | 90 % |
Logique : plus l'usufruitier est âgé, moins l'usufruit a de "valeur résiduelle" (espérance de vie résiduelle réduite), donc plus la nue-propriété représente une part importante.
3. Le barème temporaire , CGI art. 669 II
Pour les démembrements à durée fixe (10, 15, 20 ans), une autre règle s'applique :
Valeur usufruit temporaire = 23 % × nombre de tranches de 10 ans entamées
(plafonné à 90 %)
| Durée | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| 10 ans | 23 % | 77 % |
| 20 ans | 46 % | 54 % |
| 30 ans | 69 % | 31 % |
| 39 ans et + | 90 % (plafond) | 10 % |
Usage typique : un parent met l'usufruit d'un bien à sa SCI familiale pour 15 ans (durée = 2 tranches de 10 ans → 46 %), tout en cédant la nue-propriété aux enfants. À l'issue, l'usufruit s'éteint et la SCI rend la pleine propriété aux enfants.
4. Stratégies de transmission
4.1 Donation de nue-propriété , le grand classique
Vos parents (65 ans) souhaitent vous transmettre un appartement valant 400 000 €. Plutôt que de donner la pleine propriété (assiette taxable = 400K), ils donnent uniquement la nue-propriété :
- Valeur usufruit (65 ans) = 40 % = 160 000 €
- Valeur nue-propriété donnée = 60 % = 240 000 €
Cette assiette de 240 K€ est inférieure de 160 K€ à la valeur réelle. Avec l'abattement parent-enfant (100 K€ tous les 15 ans) appliqué à l'assiette démembrée :
- Assiette taxable = 240 000 − 100 000 = 140 000 €
- Droits de mutation à titre gratuit
20 % moyenne → **28 000 €**
vs donation de pleine propriété (400K, abattement 100K, taxable 300K, ~67 K€ de droits).
Économie : ~39 000 €. Et au décès des parents (extinction usufruit), pas de droits supplémentaires.
4.2 Donation-cession à un tiers (cas avancé)
Vous pouvez aussi céder la nue-propriété à un tiers (investisseur institutionnel, ami) tout en conservant l'usufruit. L'investisseur paie aujourd'hui 60 % du prix (nue-propriété 65 ans), récupère 100 % du bien à votre décès. Modèle utilisé par les fonds de "viager mutualisé".
4.3 Démembrement temporaire pour transmission progressive
Un parent (50 ans) constitue un usufruit temporaire de 15 ans sur un bien valant 300 K€ à sa SCI familiale, et cède la nue-propriété à ses 2 enfants à parts égales :
- Valeur usufruit temporaire 15 ans = 2 tranches × 23 % = 46 % = 138 000 € → reste à la SCI (puis remonte aux parts du parent)
- Valeur nue-propriété cédée = 54 % = 162 000 € → 81 K€ par enfant
- Avec abattement 100 K€ parent-enfant : assiette taxable = 0 → droits = 0 €
À l'issue des 15 ans, l'usufruit s'éteint et les enfants sont pleins propriétaires sans imposition.
5. Fiscalité courante du démembrement
5.1 Revenus locatifs
C'est l'usufruitier qui déclare et paie l'impôt sur les loyers (en foncier ou BIC selon location nue/meublée). Le nu-propriétaire ne touche rien.
5.2 Charges et travaux
- Charges courantes (copro, taxe foncière, entretien) : usufruitier
- Gros travaux (toiture, façade) : nu-propriétaire (CGI art. 605)
En pratique, les conventions de démembrement précisent souvent la répartition. À documenter par acte notarié.
5.3 Crédit immobilier sur un bien démembré
Très complexe. Les banques sont souvent réticentes car ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire seul n'a la "vraie" garantie. Solution courante : crédit consenti à la SCI propriétaire en pleine propriété (et démembrer les parts SCI plutôt que le bien).
6. Plus-value à la cession d'un bien démembré
Cession conjointe (usufruitier + nu-propriétaire vendent ensemble) :
- PV calculée séparément pour chacun
- Au prorata de la valeur démembrée art. 669 au moment de l'acquisition
- Durée de détention propre à chaque partie (peut différer)
Cession de la seule nue-propriété ou de l'usufruit :
- PV calculée sur la cession partielle
- Règles complexes , accompagnement notaire indispensable
7. Extinction de l'usufruit
À la mort de l'usufruitier (ou au terme du démembrement temporaire), le nu-propriétaire devient plein propriétaire :
- Aucune imposition supplémentaire (CGI art. 617)
- C'est l'avantage clé : la transmission s'est faite progressivement sans nouveaux droits
Pour les biens locatifs : la pleine propriété récupère 100 % des loyers futurs.
8. Pièges à éviter
8.1 Démembrement temporaire mal calibré
Si la durée du démembrement temporaire (ex: 20 ans) dépasse l'espérance de vie de l'usufruitier (75 ans + 20 = 95 ans), l'extinction interviendra au décès, pas au terme. Cas devenant alors un viager classique avec règles différentes.
8.2 Démembrement et IFI
Le bien démembré entre dans l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) chez l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (CGI art. 968) , sauf cas particuliers (démembrement issu d'une succession légale).
Conséquence : transmettre la nue-propriété ne réduit PAS l'IFI du parent usufruitier.
8.3 Loi anti-abus (art. 13 LF 2019)
Depuis 2019, les cessions temporaires d'usufruit à un tiers (montage SCI / société soumise à l'IS) sont automatiquement requalifiées comme revenus de la même nature que l'utilisation du bien (foncier ou BIC).
Concrètement : vous ne pouvez plus mettre un bien locatif en usufruit temporaire à une SCI à l'IS pour échapper à l'IR. Le fisc requalifiera.
9. Quand utiliser le démembrement
✅ Bon cas d'usage :
- Transmission progressive parent-enfant (donation nue-propriété + abattements 100 K€/15 ans)
- Investissement long terme via nue-propriété décotée (achat 60 % du prix, récupération 100 % à terme)
- Démembrement parts SCI pour transmission patrimoniale
❌ Mauvais cas :
- Démembrement temporaire à une SCI IS pour échapper à l'IR (requalification anti-abus)
- Démembrement entre concubins non mariés (succession compliquée)
- Démembrement sur bien à fort crédit (banques réticentes)
10. Conclusion
Le démembrement est un outil patrimonial puissant mais juridiquement complexe. Le barème art. 669 simplifie la valorisation mais les modalités pratiques (charges, travaux, crédit, IFI) sont souvent négligées et créent des frictions.
Avant toute opération :
- Notaire pour la rédaction de l'acte
- Comptable pour la fiscalité courante (qui déclare quoi)
- Avocat fiscaliste si IFI / structure complexe
Le simulateur PatriSim intègre le barème art. 669 (viager + temporaire) pour vous projeter la valorisation. La gestion complète revenus usufruitier vs nu-propriétaire reste à venir (V2).
À propos de PatriSim , Helpers usufructShare669 et splitValueDemembrement exposés dans le moteur. Intégration complète usufruitier/nu-propriétaire en V2. Tester →